A Pandemia e o Atraso na Entrega das Chaves em Incorporações Imobiliárias

A crise sanitária adiou automaticamente o prazo de entrega de construções?

A Pandemia e a resposta governamental no combate ao alastramento da COVID-19 trouxeram novos elementos de imprevisibilidade no mercado como um todo. Muitos negócios foram profundamente alterados ou mesmo inviabilizados pela crise sanitária, pelo crescente número de mortes ou por simples incompatibilidade com regimes de quarentena, lockdown, toques de recolher etc. O solavanco atingiu todos os setores econômicos, um choque bem representado nas constantes guinadas de preços na Bolsa de Valores e na volatilidade dos índices de correção monetária. Atualmente, há uma incerteza generalizada.

Alguns setores manifestam os sintomas da crise de forma visível a olho nu: cinemas e teatros fechados, restaurantes com capacidade reduzida, escolas vazias — a lista é longa. Outros, mais envolvidos com a entrega futura de bens ou serviços, podem demorar mais tempo para revelar ao público as consequências desse abalo. Neste segundo grupo está uma das poucas atividades que permitem a participação (quase sempre inadvertida) das classes média e baixa no mercado imobiliário especulativo: as incorporações imobiliárias, isto é, a compra de imóveis “na planta”.

A incorporação imobiliária é a atividade voltada à construção de unidades condominiais (casas, apartamentos etc.) custeada com os recursos dos próprios adquirentes. O empreendedor idealiza a obra, anuncia o projeto ao público e o comprador, interessado pelo empreendimento, adquire uma ou mais unidades antecipadamente (na planta) por um preço geralmente menor do que seria necessário para adquirir um imóvel semelhante já construído. O empreendedor, então, executa a obra prometida utilizando o produto dessa venda antecipada.

E por que seria esse um mercado especulativo? Porque, como em qualquer especulação, a aquisição é feita não pelo que o bem vale no momento da assinatura do contrato, mas com base na expectativa do que o bem se tornará no futuro. O comprador adquire uma parte de um terreno vazio, mas deseja um apartamento em um edifício.

Dada essa natureza especulativa, a incorporação imobiliária é especialmente suscetível a imprevistos. Aqui está a parte para a qual nem todos os compradores se atentam quando assinam o contrato para adquirir unidade futura: não há garantia de que a obra será bem-sucedida. E, quando bem-sucedida, não há garantia de que será entregue no prazo previsto — mesmo um período de chuvas mais prolongado pode postergar o dia da entrega das chaves.

O que dizer, então, dos efeitos de uma Pandemia? Empreendimentos iniciados nos últimos dois ou três anos podem aparentar relativa normalidade (afinal, o canteiro de obras está lá, o prédio está sendo edificado e as parcelas do contrato estão em dia), mas será que está imune aos eventos atuais? O progresso da construção está de acordo com o cronograma? Se não há um acompanhamento minucioso do empreendimento e uma comunicação transparente por parte da incorporadora, a resposta aparecerá apenas nos meses finais do prazo contratual, quando o atraso e o prejuízo (para todos os envolvidos) já se tornou inevitável.

O que fazer quando se descobre que as chaves não serão entregues no tempo estimado no início do contrato? Quando devo considerar a obra atrasada?

A incorporação imobiliária é considerada concluída após a averbação de construção da edificação e o registro da instituição do condomínio, ambos no Cartório de Registro de Imóveis competente. Assim, o que se entende por “entrega das chaves” implica em um conjunto de formalidades que atesta a habitabilidade da construção e o respeito ao projeto inicialmente anunciado ao público.

De início, é importante saber que o próprio contrato pode prever a possibilidade de atraso. A tolerância, no entanto, não é infinita: a lei estipula um prazo máximo de 180 dias (art. 34-A da Lei Federal nº 4.591/64). Este prazo deve estar expresso no contrato — o incorporador não pode exigi-lo se não o tiver inserido de forma explícita em uma das cláusulas. Assim, a obra estará oficialmente atrasada se não for entregue aos adquirentes, com o cumprimento de todas as formalidades, até o 180º dia após a data inicialmente prevista no contrato.

O que fazer nesses casos? Esperar e torcer para que a obra, apesar de atrasada, seja um dia concluída? Não. O adquirente, apesar de estar em uma posição delicada e economicamente vulnerável, não está indefeso. A Lei Federal nº 4.591/64, que regulamenta as incorporações imobiliárias, assegura duas opções aos adquirentes quando o incorporador deixa de entregar as unidades aos adquirentes no prazo legalmente tolerado. São elas (art. 34-A. §§ 1º e 2º):

  • resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos na forma da Lei; ou
  • indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato

Assim, o adquirente pode optar por receber seu dinheiro de volta ou continuar aguardando, em ambas as hipóteses recebendo da incorporadora um valor a título de indenização pela perda do prazo de construção. Mas vale dizer: tais alternativas se aplicam apenas quando o atraso ocorreu por culpa da própria incorporadora. Não incidem, portanto, nos casos em que o atraso se deu porque o adquirente parou de pagar as parcelas ou por motivos de força maior. São exceções que retiram da incorporadora a responsabilidade pela perda do prazo.

A primeira exceção dispensa maiores explicações — sem pagamento de parcelas não há dinheiro, e sem dinheiro não há construção. A segunda, isto é, a força maior, é mais complexa e, no cenário atual, mais relevante: o que classifica um acontecimento como “força maior”? Mais importante: a Pandemia do Coronavírus pode ser apontada como uma força maior capaz de justificar atrasos em incorporações imobiliárias?

Um acontecimento pode ser considerado “força maior” quando afetar o cumprimento de uma obrigação e derivar de fenômenos naturais inevitáveis para os envolvidos (tempestades, inundações, terremotos etc.). Assim, uma pandemia com as proporções da que estamos vivenciando pode muito bem se enquadrar como uma força maior capaz de interferir no cumprimento de um contrato de incorporação imobiliária. No entanto, a ocorrência de tais fenômenos não autoriza automaticamente a quebra contratual, seja por parte do contratante ou do contratado. A Pandemia não justifica, apenas por existir, todo e qualquer atraso na entrega das chaves. Para que alguém possa justificar uma quebra contratual por motivos de força maior, deve demonstrar (GONÇALVES, 2014, vol. 2, p. 378):

  1. Que a situação se trate de uma efetiva impossibilidade objetiva para ele (deve demonstrar como a situação o impediu de cumprir sua obrigação);
  2. Que tal impossibilidade seja superveniente, ou seja, ocorrida após a contratação;
  3. Que a circunstância que diretamente afetou o cumprimento da obrigação seja inevitável e não derive da culpa do devedor ou surja quando este já estava em mora.

Resumindo: a demora na entrega das chaves somente será justificável pela Pandemia se (i) o empreendimento começou antes de 20/03/2020 (dia da decretação do estado de calamidade no País), (ii) se, nessa data, a obra ainda não estava atrasada e (iii) se a calamidade realmente afetou a execução dos serviços o suficiente para postergar a entrega para além do atraso de 180 dias já tolerado pela Lei e previsto no contrato.

Assim, é possível que alguns empreendimentos realmente atrasem sem que isso resulte em indenizações para os compradores — trata-se de um infortúnio, um prejuízo que a todos afeta e que não decorre da culpa de nenhuma das partes. No entanto, os empreendimentos lançados após 20/03/2020 já devem levar em conta, na estipulação contratual do prazo de entrega, a existência da Pandemia, desde logo indicando um prazo que abranja as dificuldades inerentes ao período atual. Não poderão se escorar na Pandemia para esticar seus prazos, pois neste caso já não há mais imprevisto ou inevitabilidade.

O contratante (adquirente ou incorporadora) que se encontre nessa situação deve primeiro conhecer os próprios direitos e, antes de utilizá-los como armas em demandas judiciais (alguns remédios podem ser piores para o paciente do que a própria doença), tentar aproveitá-los como base na construção de uma solução alternativa justa e menos danosa para os envolvidos e para o empreendimento. Neste período, boa-fé, conhecimento, colaboração e transparência são os caminhos mais viáveis para evitar prejuízos.

 

Ademir de Araújo Mendonça Júnior é advogado sócio no escritório Mendonça Advocacia, Especialista em Direito Imobiliário, Notarial e Registral, Ex Oficial Substituto do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Anápolis/GO. Contato: ademir@mendonca.adv.br Tel.: (62) 98238-0112

Deixe um comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado.